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相続した土地・不動産の相続税評価はどう行うか

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匠税理士事務所では、目黒区や品川区、世田谷区を中心に相続税申告や相続税対策など税務コンサルティングサービスを行っております。



相続税や贈与税、事業承継などで財産評価を行う場合に、金額も大きく税額に影響する財産として土地が挙げられます。



そこで今回は、不動産のうちで土地を>相続税した場合の評価についてまとめてみました。


相続税や贈与税における宅地(土地)の評価方法

相続税の写真画像.jpg

相続税や贈与税における宅地の評価については、その利用形態ごとに状況を斟酌して評価を行うように定められています。


(1)自用地

自用地とは、所有者の自由になる、土地に他の権利や制限がない宅地をいいます。

評価しようとする宅地が自用地の場合は、路線価方式または倍率方式により

評価した金額そのものがその宅地の評価額となります。

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→ 路線価方式や倍率方式など土地評価と相続税


(2)借地権

借地権とは、家屋の所有を目的として賃借している宅地に関する権利をいいます。


借地人は土地の所有者ではありませんが、借地権は借地借家法によって強く保護される権利であり、

財産価値を有することから
借地権も相続税や贈与税の課税対象になります。

借地権の価額は、借地権の目的となっている宅地の自用地としての価額に借地権割合を乗じて求めます。


この借地権割合は、借地事情が似ている地域ごとに定められており、路線価図や評価倍率表に表示されています。


評価額=自用地としての価額×借地権割合


(3)貸宅地


貸宅地とは、借地権など宅地の上に存する権利の目的となっている宅地をいいます。
貸宅地は借地人の家屋の敷地であるため、自用地と比べて著しくその土地の利用が制限されます。


そこで、貸宅地の評価額は自用地評価額から借地権相当額を控除した金額となります。


この場合、借地権の取引慣行がないと認められる地域にある借地権の目的となっている宅地の価額は、
次の算式の借地権割合を20%として計算します。


評価額=自用地としての価額-自用地としての価額×借地権割合


(4)貸家建付地


貸家建付地とは、貸家の目的とされている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合の、その土地のことをいいます。


この場合、貸家には借家人やテナントが入居しているため、その土地の利用が制限され、
また、借家人やテナントに立ち退いてもらう場合には立退料が必要になることも考えられます。


そこで、貸家建付地の評価も自用地評価額から一定の評価減を行います。


評価額=自用地としての価額-(自用地とした場合の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)


(5)私道


私道には、


①公共の用に供するもの
例えば、通抜け道路のように不特定多数の者の通行の用に供されている場合


②専ら特定の者の通行の用に供するもの
例えば、袋小路のような場合があります。


そのうち、
①に該当するものは、その私道の価額は評価しないことになっています。

②に該当する私道の価額は、
その宅地が私道でないものとして路線価方式又は倍率方式によって評価した価額の30%相当額で評価します。


評価額=自用地としての価額×30%




相続した土地・不動産の相続税評価の特例

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【小規模宅地等の特例】

相続財産のうち、

その相続の開始の直前において居住または事業の用に供されていた宅地等がある場合に、その宅地の評価額の一定割合を減額することができる特例があります。


この特例を小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例といいます。


なお、相続開始前3年以内に贈与により取得した宅地等や相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等については、この特例の適用を受けることはできません。



相続税には、この他にも様々な評価の特例がございます。


特例を活用することで税額を大きく下げることも可能ですので、お気軽にご相談下さい。




匠税理士事務所の相続税申告・相続対策コンサルティング

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